臨近歲末，各城土地出讓進(jìn)入尾聲。

今年對(duì)土地市場(chǎng)來說，是極為特殊的一年。2月出臺(tái)的“集中供地”試點(diǎn)是中國(guó)土地出讓史上意義重大的變革，全年市場(chǎng)則經(jīng)歷了上半年的過熱到下半年速凍的急劇轉(zhuǎn)變。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月27日，杭州、上海、廣州、南京、北京位居賣地收入榜前五名，分別較去年同期有所增長(zhǎng)。

不同于這些頭部城市，絕大多數(shù)城市今年的土地市場(chǎng)情況要艱難得多。數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，在土地出讓具一定規(guī)模(收入超50億)的城市中，有112城賣地收入同比下滑。土地出讓金跌幅排名前十城市分別為：南充、太原、株洲、昆明、南昌、烏魯木齊、宜春、信陽、眉山、黔西南布依族苗族自治州，這其中，包含了4座省會(huì)城市。

盡管賣地收入銳減引發(fā)對(duì)地方財(cái)政收入下滑、可協(xié)調(diào)資源減少、城投企業(yè)償債能力弱化的擔(dān)憂，但是，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)十幾年黃金周期走向終結(jié)已經(jīng)形成共識(shí)，土地的紅利也將很難如過去一樣支撐地方財(cái)政的興盛。經(jīng)過了2021年的巨幅震蕩，許多地方將不得不重新思考土地財(cái)政這個(gè)現(xiàn)實(shí)而又迫切的問題。

賣地大戶發(fā)揮穩(wěn)定

全國(guó)各城土地市場(chǎng)基本大局已定。

上半年，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)歷了一段時(shí)間的繁榮。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，一季度全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)則同比上漲13%，國(guó)內(nèi)50個(gè)熱門城市的土地出讓金達(dá)到7021億元，同比增長(zhǎng)26%，創(chuàng)下歷史新高。自二季度開始的首輪集中供地，多數(shù)城市土拍也是競(jìng)爭(zhēng)激烈、地價(jià)暗漲。

拐點(diǎn)出現(xiàn)在今年6月，房企購(gòu)地意愿下降，土地市場(chǎng)降溫明顯，這一情況延續(xù)至年末。

眾所周知，土地出讓金在多數(shù)地方政府的總收入盤子中占據(jù)較大分量，許多城市較為依賴土地出讓收入彌補(bǔ)收支缺口，根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，地方土地出讓收入從1998年的507億元，一路飆漲至2020年的8.4萬億元，增長(zhǎng)165倍。

2021年是土地市場(chǎng)變革大年，地方政府的賣地收入究竟受到了怎樣的影響?

在wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的258座城市中，上海3075億元的收入超過去年全年，其中住宅用地出讓收入為2553億元，占比83%?？傮w來看，今年的土地市場(chǎng)波動(dòng)并未對(duì)上海的總賣地收入產(chǎn)生影響。不過集中供地之后，上海的住宅用地價(jià)格確實(shí)下降了。今年上海宅地平均樓面價(jià)為12114元/平方米，溢價(jià)率4.8%，相比較去年平均樓面價(jià)12989元/平方米以及平均溢價(jià)率10.1%。

而好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，杭州今年土地(未統(tǒng)計(jì)倉(cāng)儲(chǔ)和工業(yè)用地)出讓金收入達(dá)3132億元，同比增長(zhǎng)近20%。廣州作為去年的第三名“選手”，今年的表現(xiàn)也是不俗，土地出讓收入已經(jīng)跨過2000億大關(guān)，而南京和北京均已超越去年同期。

“部分城市節(jié)奏掌握得較好，今年上半年已經(jīng)完成大部分土地出讓任務(wù)，所以全年數(shù)據(jù)沒有受到太大影響。而上海繼續(xù)體現(xiàn)‘穩(wěn)定’，政策出臺(tái)和集中供地的組織都表現(xiàn)平穩(wěn)。”一位參與土地出讓活動(dòng)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。

不同于上海，其余前五城市的平均樓面價(jià)均上升。其中，北京的住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)到了31015元/平方米，為全國(guó)最高，超越去年的28822元/平方米。杭州、南京、廣州平均樓面價(jià)同比去年漲幅明顯。

重慶則是成交土地面積最高的城市，總成交面積高達(dá)1603萬平方米，已接近去年總量的三倍，這意味著重慶樓市接下來或有大批供應(yīng)入市。

四省土地出讓金跌超50%

不過，在土地市場(chǎng)上，各城市之間悲喜并不相通。

排名前列城市今年賣地收入再創(chuàng)新高的陰影之下，更多城市卻是大幅下滑。第一財(cái)經(jīng)記者據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年前11個(gè)月，在土地出讓具一定規(guī)模(收入超50億)的城市中，全國(guó)有112城賣地收入同比去年下滑，有20城的土地出讓金收入跌幅超過了50%。

下滑幅度最大地級(jí)市為四川南充市，2021年1-11月土地出讓金收入為60億元，相比去年同期260億元，整整少了200億，跌幅達(dá)到77%。

跌幅排在前列的省會(huì)城市則包括：太原，從去年同期476億元降至138億元;昆明，從去年的486億元將至156億元;南昌，從623億元將至今年的209億元。

根據(jù)中金固收數(shù)據(jù)，東北、西北、西南等較弱區(qū)域，土地出讓金收入同比下滑超過30%。海南、黑龍江、云南和西藏四省土地出讓金收入增速下滑超過50%，廣西、內(nèi)蒙古和山西超過40%，寧夏、河北、貴州、新疆、江西等省份同比下滑在30%-40%之間，四川、湖南、河南、遼寧、吉林、甘肅和福建雖然下滑幅度低于30%，但是整體仍弱于全國(guó)水平。省級(jí)(含直轄市)行政區(qū)中，僅天津、北京、江蘇、上海和安徽實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

中金認(rèn)為，土地市場(chǎng)明顯降溫，已經(jīng)引發(fā)對(duì)地方財(cái)政收入下滑、可協(xié)調(diào)資源減少以及城投企業(yè)償債能力弱化的擔(dān)憂，后續(xù)各地土地出讓收入下滑趨勢(shì)可能持續(xù)，并且將延續(xù)各地分化趨勢(shì)。

對(duì)于土地市場(chǎng)下滑原因，一位華東房企的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示：“今年多數(shù)地區(qū)土地出讓金收入下滑，除了受市場(chǎng)整體影響，還跟民營(yíng)房企流動(dòng)性緊張有關(guān)，房企資金不足是重要影響要素。今年下半年，只有央企、國(guó)企能承擔(dān)拿地主力的角色。”

根據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至目前全年拿地最多的房企前五名為萬科、中海、融創(chuàng)、招商蛇口、保利發(fā)展。拿地較少的房企則包括：恒大、渝開發(fā)、藍(lán)光、景瑞、世茂、信達(dá)、朗詩、奧園等，其中不乏今年出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的公司。

降低賣地依賴度

近日，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院公布了一組全國(guó)主要城市土地財(cái)政依賴度的排名。其中，全國(guó)12個(gè)城市的財(cái)政對(duì)土地的依賴程度超過100%，分別為溫州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武漢、西安、廣州、南京、佛山、鄭州，排名榜首的溫州，土地財(cái)政依賴度達(dá)到了179%。

土地財(cái)政依賴度高，即意味著該城市的土地出讓金超出一般公共預(yù)算收入。以排名第一的溫州為例，2020年全年，溫州一般公共預(yù)算收入為602億元，土地出讓金收入達(dá)到了1054億元。杭州2020年的一般公共預(yù)算收入為2090億元，而土地出讓金收入為2612億元。

土地財(cái)政依賴排前12名的城市中，省會(huì)城市占了10個(gè)。一方面，說明這些省會(huì)城市在靠賣地支撐城市建設(shè)發(fā)展;另一方面，它們存在著土地供應(yīng)過量風(fēng)險(xiǎn)。

相比之下，一些城市土地出讓金與一般公共預(yù)算收入比處于合理區(qū)間，說明城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)的關(guān)系是平衡的。比如北京、上海和深圳三個(gè)一線城市，土地財(cái)政依賴度只有29%、28%、19%。在二線城市中，非省會(huì)城市的無錫、蘇州，其依賴度也不高，蘇州依賴度為55%，無錫只有48%。

從今年國(guó)家出臺(tái)的新政來看，地方政府減弱土地財(cái)政依賴度是大勢(shì)所趨。

今年6月，財(cái)政部等四部門發(fā)布通知，決定將四項(xiàng)政府非稅收入的征收機(jī)構(gòu)改為稅務(wù)部門，其中就包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入。這項(xiàng)職責(zé)劃轉(zhuǎn)備受關(guān)注，被視為中央引導(dǎo)地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)更加謹(jǐn)慎合理，“賣地”收入將透明化，地方政府需要主動(dòng)降低對(duì)土地財(cái)政的依賴。

8月，自然資源部再召開會(huì)議，要求各城第二次集中供地的宅地溢價(jià)率不得超15%，且不得提高起拍價(jià)，繼續(xù)壓制著地方政府的土地財(cái)政依賴度。

廣發(fā)證券認(rèn)為，從歷史走勢(shì)來看，土地出讓金與地產(chǎn)銷售面積、地產(chǎn)銷售金額走勢(shì)基本一致，在房地產(chǎn)金融審慎管理制度不變、雙減影響學(xué)區(qū)房預(yù)期、房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)推進(jìn)的背景下，地產(chǎn)銷售預(yù)計(jì)仍將低位徘徊，同樣，土地出讓收入同比增速將在低位徘徊，不排除短期繼續(xù)下行。

東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平則認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)大開發(fā)的時(shí)代正在落幕，從土地財(cái)政向房地產(chǎn)稅過渡是大勢(shì)所趨。